Κανονισμοί πολυκατοικίας για την αντικατάσταση κουφωμάτων

Πολλοί ένοικοι πολυκατοικιών που επιθυμούν να αλλάξουν τα κουφώματα αλουμινίου τους, συχνά αναρωτιούνται για τις διαδικασίες επιλογής ενός νέου τύπου ή χρώματος που διαφέρει από το υπάρχον. Οι απαιτήσεις για αισθητική ομοιομορφία στις προσόψεις των κτιρίων είναι συνήθως ρυθμισμένες από τους κανονισμούς κάθε κτιρίου, οι οποίοι περιορίζουν τις αλλαγές τόσο σε χρωματικό επίπεδο όσο και σε διαστάσεις.

Αν κάποιος όμως θέλει να προχωρήσει σε τέτοιου είδους αλλαγές, θα πρέπει πρώτα να ελέγξει τι αναφέρει το καταστατικό της πολυκατοικίας του. Συνήθως, τα καταστατικά απαιτούν ότι τα νέα κουφώματα θα πρέπει να είναι ίδια σε χρώμα με τα παλιά και να συμμορφώνονται με τις υπάρχουσες διαστάσεις για να διατηρηθεί η αισθητική ομοιομορφία του κτιρίου.

Απαγορεύονται συνήθως οι αλλαγές στην πρόσοψη της πολυκατοικίας, και ως προς το υλικό των κουφωμάτων (είτε πρόκειται για συνθετικά, αλουμίνιο, ξύλο κλπ.), συνήθως δεν υπάρχουν σχετικοί περιορισμοί.

Όσον αφορά το χρώμα των κουφωμάτων, είναι σημαντικό να αναφέρουμε ότι αν οι κανονισμοί της πολυκατοικίας προβλέπουν την ομοιομορφία της εμφάνισης του κτιρίου, ο καταναλωτής έχει τη δυνατότητα να επιλέξει διαφορετικά χρώματα για την εσωτερική και την εξωτερική όψη του κουφώματος. Παραδείγματος χάρη, αν η πολυκατοικία επιτρέπει μόνο λευκά κουφώματα αλλά ο κάτοχος προτιμά τα ανθρακί για την εσωτερική τους όψη, μπορεί να επιλέξει κουφώματα που θα είναι λευκά εξωτερικά και ανθρακί εσωτερικά. Ωστόσο, η επιβάρυνση για τη διαφορετική χρωμάτιση θα αφορά μόνο την ένα πλευρά.

Από την άλλη, αν το καταστατικό της πολυκατοικίας είναι πιο ελαστικό και δεν υπάρχουν συγκεκριμένοι περιορισμοί, τότε ο καταναλωτής μπορεί ελεύθερα να διαλέξει το χρώμα που του αρέσει. Σημειώνεται όμως ότι οι αλλαγές στο μέγεθος των ανοιγμάτων των κουφωμάτων, όπως η επιθυμία τους να μεγαλώσουν ή να μικρύνουν, απαιτούν ειδικές άδειες.

Κανονισμοί πολυκατοικίας για την αντικατάσταση κουφωμάτων

Καταλήγοντας, για τις αντικαταστάσεις των κουφωμάτων δεν απαιτείται κανονικά άδεια από τις πολεοδομικές αρχές, επειδή οι ρυθμίσεις τους δεν καλύπτουν αυτό το είδος των εργασιών, παρά μόνο τους κανόνες κατασκευής.

Ορισμένοι κανόνες πρέπει όμως να τηρηθούν:

• Σε περίπτωση απαγόρευσης οποιασδήποτε τροποποίησης στην πρόσοψη της πολυκατοικίας, τόσο ο διαχειριστής όσο και οι συνιδιοκτήτες έχουν το δικαίωμα να κινηθούν νομικά κατά εκείνου που παραβαίνει τις διατάξεις του κανονισμού και να απαιτήσουν την επαναφορά στην αρχική κατάσταση. (ΑΠ 1555/85 , ΕφΑθ 3206/93)
• Επίσης, απαγορεύεται η αλλαγή των παραθυροφύλλων των ισογείων διαμερισμάτων με υαλοστάσια και την αντικατάσταση της πόρτας τους με γυάλινη. (ΕφΑθ 8877/83)
• Ακόμη κι αν οι αλλαγές που γίνονται δεν επηρεάζουν αισθητικά το κτίριο, ο κανονισμός της πολυκατοικίας που απαγορεύει τις εξωτερικές μεταβολές παραμένει σε ισχύ για όλους τους συνιδιοκτήτες.

Οι απαγορεύσεις αυτές ισχύουν ανεξάρτητα από το αν η παράβασή τους εμποδίζει ή όχι την χρήση των υπόλοιπων ιδιοκτησιών στην πολυκατοικία. (ΑΠ 1176/86)

Αναφορικά με τους κοινόχρηστους χώρους και τις οικοδομικές εργασίες σε πολυκατοικίες, ένας σημαντικός νομικός κανονισμός από τον Άρειο Πάγο επιτρέπει σε όλους τους συνιδιοκτήτες ισότιμη πρόσβαση στους κοινόχρηστους χώρους. Τους δίνεται επίσης η δυνατότητα να κάνουν επισκευές και να προβαίνουν σε μεταβολές ή προσθήκες, με την προϋπόθεση ότι αυτές δεν θα επηρεάσουν αρνητικά τα δικαιώματα των άλλων ή την ασφάλεια και την αισθητική της οικοδομής.

Ειδικότερα, στην απόφαση 273/2018 του Δ’ Τμήματος του Αρείου Πάγου, τονίζεται ότι οι συνιδιοκτήτες έχουν το δικαίωμα να χρησιμοποιούν τους κοινόχρηστους χώρους για επισκευές και ανανεώσεις, αρκεί να μην παραβιάζουν τα δικαιώματα των άλλων κατοίκων και να μην προκαλούν ζημιά στη στατική της οικοδομής.

Είναι σημαντικό επίσης να τονιστεί ότι οι κανονισμοί πολυκατοικίας έχουν απλή συμβατική ισχύ και δεν ισχύουν ως κανόνες ουσιαστικού δικαίου. Η παράβαση αυτών των κανονισμών δεν θεωρείται παράνομη ενέργεια, αλλά αθέτηση συμβατικής υποχρέωσης (ΑΠ 858/2013, ΑΠ 1103/2012).

Κανονισμός πολυκατοικίας και χρώμα κουφωμάτων

Ένα συνηθισμένο ερώτημα που προκύπτει πριν από την αντικατάσταση των κουφωμάτων και παραθύρων αφορά τους κανονισμούς στις πολυκατοικίες σχετικά με το χρώμα αυτών και την απαίτηση για ομοιομορφία της εμφάνισης του κτιρίου. Πολλοί άνθρωποι επιθυμούν να επιλέξουν χρώματα κατά την αρεσκεία τους για τα παράθυρα και τις μπαλκονόπορτες τους ή να επιλέξουν λευκά κουφώματα για να μειώσουν το κόστος, καθώς τα λευκά κουφώματα δεν φέρουν επιβάρυνση σε αντίθεση με αυτά που έχουν κάποιο χρώμα.

Το πρώτο βήμα πριν από οποιαδήποτε αντικατάσταση κουφωμάτων σε μια πολυκατοικία είναι η εξέταση του καταστατικού της, καθώς πολλοί δεν γνωρίζουν ότι η πρόσοψη του μπαλκονιού ανήκει στους κοινόχρηστους χώρους. Συνήθως, το καταστατικό ορίζει ότι τα νέα κουφώματα πρέπει να συμφωνούν σε χρώμα με τα παλιά, για να διατηρηθεί η ομοιογένεια του κτιρίου.

Αν το καταστατικό δεν περιλαμβάνει συγκεκριμένες διατάξεις για το χρώμα ή το μέγεθος των κουφωμάτων, τότε αυτά καθορίζονται από την αρχιτεκτονική μελέτη που έχει εγκριθεί από την πολεοδομία. Κάθε αλλαγή στο μέγεθος ή το χρώμα των κουφωμάτων γενικά απαγορεύεται, εκτός αν έχουν γίνει σχετικές τροποποιήσεις στο καταστατικό και έχει επιτευχθεί συμφωνία για νέο χρώμα από όλους τους συνιδιοκτήτες, κάτι που πρέπει να είναι καταγεγραμμένο και να συνοδεύεται από συγκεκριμένες διαδικασίες.

Πολλοί καταναλωτές τα τελευταία χρόνια επιλέγουν να αντικαταστήσουν τα κουφώματα των διαμερισμάτων τους με νέα αλουμινίου, συνήθως λευκά, ανεξάρτητα από τα διαφορετικά χρώματα που έχει η υπόλοιπη πολυκατοικία. Ο λόγος είναι ότι τα λευκά κουφώματα είναι πιο οικονομικά. Ωστόσο, αυτό απαγορεύεται καθώς υπάρχει απαίτηση για ομοιομορφία της εξωτερικής εμφάνισης της πολυκατοικίας. Σε περίπτωση παράβασης, οι κάτοικοι μπορεί να αναγκαστούν να αντικαταστήσουν τα κουφώματα για δεύτερη φορά, καθώς τα προηγούμενα δεν μπορούν να επαναβαφτούν.

Οι ίδιοι κανονισμοί ισχύουν και για τις αλλαγές στο μέγεθος των παραθύρων ή των μπαλκονοπορτών, όπου απαιτούνται ειδικές άδειες για τυχόν διευρύνσεις ή συρρικνώσεις. Σε ό,τι αφορά το είδος των κουφωμάτων, όπως αλουμίνιο, ξύλο ή πλαστικό, δεν υπάρχουν περιορισμοί, εκτός αν πρόκειται για παραδοσιακούς οικισμούς.

Επιπλέον, δεν απαιτείται άδεια από την πολεοδομία για τις εργασίες αντικατάστασης των κουφωμάτων αλουμινίου, ακόμα και για μικρές κλίμακες εργασιών.